מאמרים בנושאים מגוונים

ניהול נכסים ושירותי תחזוקה

0 76
העלייה ברמת החיים במקביל לעלייה בסטנדרט הבנייה בישראל, יצרה מגמות חדשות בכל הקשור לאחזקת ותחזוקת מבנים, ובכלל זה ניהול אחזקה של בנייני משרדים, פארקים לוגיסטיים, מרכזים מסחריים, קניונים, מבני תעשיה ומלאכה ועוד.

כיום, ניהול אחזקה של נכסים אלו ע"י חברות ניהול אחזקה חיצוניות, כבר אינו בגדר מותרות כי אם מחויב המציאות וזאת בשל מערכות אלקטרו מכאניות מתקדמות ובשל החוקים והתקנות המחייבים מתן אישורים של גורמים מקצועיים מוסמכים המחזיקים ברישיון מתאים, כגון: מעליות, גנרטורים וכד' .

כיום ניהול אחזקה של נכסים אלו דורש: מקצוענות, מומחיות ומתן פתרונות חדשניים ויצירתיים. 

מהי תחזוקת מבנים- במשפט אחד ?
תחזוקת מבנים היא שם כולל לתחום שבמסגרתו מתבצעות עבודות ופעולות במבנה לשם שמירה על תפקוד תקין של מסד המבנה ומערכותיו.

קיימים 3 סוגים עיקריים של שירותי אחזקה:

תחזוקה שוטפת
תחזוקה שוטפת כוללת ביצוע של פעולות אחזקה בתדירות קבועה בהתאם למפרט ורמת שירותי האחזקה. מדובר בפעולות, כגון: שימון, גירוז, החלפת מסננים וכדומה במערכות המבנה השונות (משאבות, מעליות, מערכות מיזוג אויר, מערכות גילוי עשן וכיבוי אש וכד'); כמו גם: ניקיון, גינון, שמירה, הדברה ועוד . במסגרת זו, נכללות אף ביקורות תקופתיות על המערכות השונות המתבצעות ע"י גורמים מוסמכים המחזיקים ברישיון מתאים.
תחזוקה שוטפת מבטיחה הארכת חיי מערכות המבנה השונות ומסייעת בהפחתת עלויות תיקונים באמצעות איתור תקלות מבעוד מועד המאפשר ביצוע טיפולי מנע כפי שיפורט בהמשך.

ניהול שירותי אחזקה- יעוץ טרומי וליווי בתהליך ההקמה – סוף מעשה במחשבה תחילה…

אנו מאמינים כי הייעוץ המקצועי והליווי האישי, צריכים להתחיל עוד בשלבי התכנון / טרום הבנייה, ולפיכך כל חברה מעמידה לרשות היזם מומחים, ביניהם נמנים מהנדסים ומנהלי תפעול וניהול אחזקה, בעלי ניסיון וידע רב בתחומי אחזקת מבנים, ניהול אחזקה ותפעול, המייעצים בכל הקשור למערכות ומתקנים משותפים, יעילותם, מידת התאמתם והיקפם הנדרש לפרוייקט .
יעוץ טרומי מאפשר תחזוקה עתידית טובה יותר ותכנון מוקדם וחסכוני של עלויות ניהול האחזקה החודשיות לדיירים.

ניהול בניינים

ניהול בניינים משותפים הינה משימה מורכבת כיום המחייבת ידע רב, ניסיון והשקעה רבה של  זמן, כסף ומאמץ. אם בעבר היה נהוג כי וועד הבית היה מנהל את הבנין, הרי שכיום הטכנולוגיה המתקדמת ועלייה ברמת החיים מחייבת כבר חברות ניהול חיצוניות שינהלו את הבניינים בשל מורכבותן של המערכות והמתקנים המשותפים הדורשים כאמור ידע בהנדסה, , תחזוקה, וניסיו.
בניין שמתוחזק היטב תורם הן לאיכות החיים של דייריו והן לשמירה על ערכו של הנכס בטווח הרחוק , ולעיתים אף מעלה את התשואה על הנכסו.

מה כולל ניהול בניינים?

ניהול בניינים משותפים משמעו ניהול של כל הפעילויות הנובעות מאחזקת בניין משותף ובכלל זאת:

  • ניהול הכניסה לבניין – בקרת הכניסה לבניין ותחזוקת הלובי
  • נקיון הבניין – נקיון שוטף ונקיונות תקופתיים כחידוש פוליש ונקיון חזיתות חיצוניות
  • שירותי שמירה ואב בית
  • שירותי גינון – עיצוב והקמת גינות , לרבות טיפוחן ,שתילת פרחים עונתיים  ועוד
  • חדרי אשפה – סידור, נקיון והדברה תקופתית
  • מעליות – טיפולי אחזקה שוטפים, טיפול בחוזי אחזקה ובתיקוני תקלות מול חברת המעליות
  • אחזקת מערכות מובנות – תחזוקה שוטפת,  תחזוקה מונעת ותחזוקת שבר של כלל המערכות והמתקנים המשותפים, , כגון: מערכות מים, מערכות בקרה, מע' כריזה, מערכות אלקטרו מכניות, מערכות לגילוי עשן ואש, ועוד
  • מקלט – אחזקת ציוד החירום, נקיון המקלט וביקורת תקופתית
  • גביית דמי האחזקה והניהול  – גביית תשלומי ועד הבית, הנה"ח, הפקת חשבוניות וקבלות,, אישור חשבונות, תשלום לספקים השונים
  • בחירת הספקים השונים באמצעות הליך של הזמנה לקבלת הצעות על מנת להוזיל עלויות
  • ביטוח – טיפול בביטוחים השונים, כגון: ביטוח מבנה, ביטוח אחריות מעבידים, ביטוח אחריות מקצועית, ביטוח צד ג' ועוד
  • אחזקה כללית של שטחים ומתקני יוקרה משותפים – טיפולים שוטפים, תיקונים, נקיון, צביעה, סיוד וזיפות
  • שיפוצים – שוטפים ושיפוצי השבחה על פי החלטת הדיירים
  • השבחת הנכס באמצעות מספר אפשרויות, כגון: שיפוץ הנכס, התאמתו לשנות ה 2000, הגדלת זכויות הבניה, שינויי יעוד, קידום תב"עות ועוד

מתוך רצון לשמר את מצבו התקין של הבית המשותף, למנוע פגיעות והזנחות העלולות להוריד את ערכו של הנכס ולפגוע בשיעור אכלוסו , מרבית הדיירים בוחרים בחברות ניהול המספקות שירותי ניהול אחזקה .

שירותי ניהול בניינים – איך עושים את זה וכמה זה עולה?

בשלב הראשון נקבעת פגישה בין נציגות הדיירים לחברת ניהול הבניינים. בפגישה זו מעלים דיירי הבניין את בקשותיהם באשר לאופן ניהולו של הבניין , מתקיים סיור בפרוייקט הכולל את המערכות והמתקנים המשותפים וכן ונערכת סקירה אודות  מצבו התחזוקתי של הנכס/הפרוייקט. בהמשך לפגישה זו,  מציעה החברה לנציגי הדיירים הצעת מחיר , אשר יכולה לכלול ניתוח אומדן עלויות ראשוני חודשי/שנתי וכן תוכנית עבודה ובה פירוט העלויות השוטפות, עלויות פרוייקטים מיוחדים הנדרשים לביצוע לפי סדר העדיפויות שנקבע.
מרבית חברות הניהול גובות שכ"ט ע"פ COST + , קרי: שכ"ט חברת הניהול הינו נגזרת של עלויות האחזקה החודשיות בפועל. הפלוס יעמוד לרוב בין 10-15% מעלויות האחזקה בפועל, תלוי בהיקף הפרוייקט / הנכס. ישנן חברות המציעות לעבוד בשיטת מחיר חודשי קבוע אשר אינו מהווה נגזרת של עלויות האחזקה בפועל וע"י כך ניתן למנוע ניגוד אינטרסים בין חברת הניהול לבין הדיירים.

בבסיס הניהול של חברה מקצועית לניהול נכסים עומדת השקיפות המלאה ללקוח המתבטאת באפשרות להתחבר למערכת המיחשוב ולראות בכל רגע נתון את רמת ההכנסות, רמת ההוצאות, שיעורי האכלוס ועוד.
הספקים עימם עובדת החברה נבחרים בהליך של הזמנה להציע הצעות  על מנת להבטיח לדיירי הבניינים שירות מקצועי במחירים תחרותיים.

רז פרוייקטים – ניהול בתים משותפים

השאר תגובה

האימל שלך לא יפורסם